Mua một căn nhà mà vẫn còn chủ cũ, người thân hay người thuê cũ của họ đăng ký thường trú ở đó không làm bạn mất quyền sở hữu, và không chặn bạn đăng ký thường trú vào nhà mình. Tuy vậy, bạn nên xử lý để thông tin cư trú tại địa chỉ khớp với thực tế: tốt nhất là người cũ tự đăng ký nơi mới; nếu họ không làm, là chủ sở hữu mới, bạn có quyền không đồng ý cho họ giữ đăng ký, và đó là một căn cứ để công an cấp xã xem xét xoá theo Luật Cư trú.
Ở thời sổ hộ khẩu giấy, người mua nhà hay sợ cảnh "mua nhà kèm hộ khẩu của người lạ", vì cuốn sổ nằm trong tay chủ cũ và không ai biết bao giờ họ cắt. Bây giờ dữ liệu cư trú nằm trong hệ thống, luật nói rõ các trường hợp xoá, nên chuyện này xử lý được. Nhưng nó vẫn tốn thời gian và công sức nếu để tới sau khi đã giao tiền. Bài này đi theo góc người mua: kiểm gì trước khi đặt cọc, ghi gì vào hợp đồng, và làm gì nếu sau khi nhận nhà vẫn còn người đăng ký. Mỗi nơi có thể có cách tiếp nhận riêng, nên trước khi gửi đề nghị, hỏi công an xã, phường nơi có nhà.
Người còn đăng ký ở nhà bạn mua ảnh hưởng tới bạn thế nào
Về quyền sở hữu, không ảnh hưởng gì. Giấy chứng nhận mang tên bạn là căn cứ duy nhất về chủ sở hữu; thông tin thường trú của người khác tại địa chỉ đó không cho họ quyền đòi ở lại hay đòi chia nhà. Về việc bạn tự đăng ký, cũng không bị chặn: bạn nộp theo diện chỗ ở thuộc sở hữu của mình, người cũ còn hay không không phải điều kiện.
Ảnh hưởng nằm ở những chỗ khác. Thứ nhất, thông tin cư trú tại địa chỉ nhà bạn có thêm những người không sống ở đó, nên khi địa phương rà soát, tổ dân phố đến xác minh, hay khi bạn xin xác nhận thông tin cư trú, sẽ có câu hỏi về những người này. Thứ hai, nếu sau này bạn muốn cho người thân xa hay người thuê đăng ký theo diện ở nhờ, thuê, mượn, số người đã đăng ký ảnh hưởng tới phép tính diện tích bình quân. Thứ ba, khi bạn bán lại nhà, người mua sau sẽ hỏi đúng câu bạn đang hỏi.
Vì vậy, không cần hoảng, nhưng cũng đừng bỏ mặc. Phần lớn trường hợp, người cũ chỉ quên hoặc chưa có nơi đăng ký mới; một lời nhắc đúng lúc là đủ.
Kiểm trước khi đặt cọc
Người mua không tự tra được thông tin cư trú của người khác, và cũng không nên tìm cách tra. Cách đúng là hỏi người bán và đưa câu trả lời vào giấy tờ. Trước khi đặt cọc, nên làm rõ:
- Hiện có những ai đang đăng ký thường trú, tạm trú tại căn nhà: người bán, vợ chồng con cái, cha mẹ, người ở nhờ, người thuê.
- Người bán, nếu là chủ hộ, có thể mở thông tin cư trú trên VNeID của mình để hai bên cùng xem danh sách thành viên hộ. Đây là việc người bán tự nguyện làm, không phải nghĩa vụ.
- Có ai đã đi khỏi lâu năm, đi nước ngoài, mất liên lạc hay đã mất mà chưa khai tử nhưng vẫn còn đăng ký không.
- Mỗi người sẽ đăng ký nơi mới ở đâu, trong bao lâu; ai cần thêm thời gian ở lại sau khi giao nhà.
- Trong nhà có nhiều hộ không, ví dụ hộ của người thuê đăng ký riêng tại cùng địa chỉ.
Nếu người bán né tránh câu hỏi này, đó là tín hiệu nên cân nhắc. Không phải vì cư trú làm mất nhà, mà vì người bán không minh bạch phần dễ nhất thì những phần khó hơn cũng nên kiểm kỹ.
Người còn đăng ký là ai, xử lý ra sao
Mỗi nhóm người có một hướng xử lý. Bảng này là gợi ý chung theo nguyên lý của Luật Cư trú; kết quả cụ thể do cơ quan đăng ký cư trú quyết định.
| Người còn đăng ký | Hướng xử lý chính | Bạn cần chuẩn bị gì |
|---|---|---|
| Chủ cũ và gia đình họ | Họ đăng ký thường trú ở nơi mới, nơi cũ tự xoá; nếu không, bạn không đồng ý cho giữ đăng ký | Hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận mới, văn bản không đồng ý |
| Người ở nhờ, người thuê của chủ cũ | Việc ở nhờ, thuê với chủ cũ đã chấm dứt; họ đăng ký nơi mới hoặc bị xoá theo trường hợp luật định | Giấy tờ nhà, xác nhận của chủ cũ về việc thuê đã chấm dứt nếu có |
| Người đã đi nước ngoài định cư | Có thể thuộc trường hợp xoá vì ra nước ngoài định cư | Thông tin mà chủ cũ hoặc gia đình họ cung cấp được |
| Người đã mất nhưng chưa khai tử | Gia đình họ đăng ký khai tử, thông tin cư trú được xử lý theo đó | Nhắc chủ cũ; việc khai tử là của gia đình người mất |
| Người mất liên lạc, không rõ ở đâu | Xét theo các trường hợp xoá như vắng mặt lâu, chuyển quyền sở hữu mà chưa đăng ký nơi mới | Đề nghị gửi công an xã kèm giấy tờ nhà và trình bày sự việc |
Sau khi nhận nhà mà vẫn còn người đăng ký
Nếu đã làm đủ phần kiểm trước và ghi vào hợp đồng, bước này thường chỉ là nhắc nhau. Nếu chưa, trình tự chung như sau:
- Đăng ký thường trú cho gia đình mình trước: việc của bạn không phải chờ người cũ. Nộp theo diện nhà thuộc sở hữu của mình.
- Liên hệ chủ cũ: nhắc điều khoản trong hợp đồng hoặc đề nghị họ báo người liên quan đăng ký nơi mới. Lưu lại tin nhắn, văn bản có ngày tháng.
- Cho một khoảng thời gian hợp lý: người cũ có thể đang chờ giấy tờ nhà mới hoặc chờ người thân đồng ý. Luật Cư trú cũng có mốc thời gian kể từ khi chuyển quyền sở hữu mà người cũ vẫn chưa đăng ký nơi mới, trừ khi được chủ mới đồng ý cho giữ.
- Nếu không muốn họ giữ đăng ký: gửi đề nghị tới công an cấp xã nơi có nhà, kèm giấy chứng nhận hoặc hợp đồng đã sang tên và ý kiến không đồng ý cho giữ đăng ký thường trú của bạn.
- Theo dõi kết quả: hỏi lại công an xã, phường; nếu bạn là chủ hộ tại địa chỉ, xem danh sách thành viên hộ trên VNeID. Những người cũ thường được ghi thành hộ khác, nên có thể không hiện trong hộ của bạn.
Luật đặt trách nhiệm xoá đăng ký thường trú cho cơ quan đăng ký cư trú, dựa trên căn cứ. Bạn không cần, và không nên, tự gây áp lực với người cũ bằng cách gỡ đồ, đổi khoá khi họ còn đang trong thời gian được ở theo thoả thuận.
Ví dụ: căn nhà mua lại còn người thuê cũ đăng ký
Ví dụ giả định: chị Mai mua một căn nhà cấp bốn của ông Hùng. Lúc đặt cọc, ông Hùng cho biết ông và vợ sẽ chuyển về nhà con gái, nhưng không nhắc tới một gia đình từng thuê nhà ông nhiều năm và đã đăng ký thường trú tại đây. Họ đã dọn đi từ hai năm trước nhưng không đăng ký nơi mới.
Chị Mai phát hiện điều này khi tổ dân phố đến hỏi thông tin cư trú. Chị đã đăng ký thường trú cho gia đình mình theo diện nhà của mình, hồ sơ được chấp nhận bình thường. Chị liên hệ ông Hùng; ông còn số liên lạc của gia đình người thuê cũ và nhắn họ. Một tháng sau họ vẫn chưa làm gì vì đang thuê trọ ở tỉnh khác, chưa có chỗ thường trú mới.
Chị Mai lên công an phường, mang hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận đã sang tên và văn bản ghi rõ chị không đồng ý cho gia đình kia giữ đăng ký thường trú tại nhà mình. Ông Hùng viết thêm xác nhận việc cho thuê đã chấm dứt từ hai năm trước. Công an phường tiếp nhận, xem xét theo trường hợp luật định. Người thuê cũ khi bị xoá thường trú vẫn đăng ký tạm trú ở nơi đang thuê được, nên họ không bị đẩy vào chỗ không có thông tin cư trú.
Nhìn lại, chị Mai thấy chỉ một câu hỏi lúc đặt cọc, "ngoài ông bà ra còn ai đăng ký ở đây không", là đã tránh được ba lần đi lại.
Điều khoản nên thêm khi mua nhà cũ
Phần này giống điều khoản phía người bán, nhưng người mua là người nên chủ động đề nghị. Công chứng viên giúp diễn đạt; về nội dung, nên có:
- Danh sách đầy đủ người đang đăng ký thường trú, tạm trú tại căn nhà do bên bán cung cấp, và cam kết danh sách đó đúng.
- Thời hạn bên bán bảo đảm những người này đăng ký nơi mới, tính từ ngày giao nhà.
- Bên bán hợp tác cung cấp xác nhận, giấy tờ khi bên mua cần gửi đề nghị tới cơ quan đăng ký cư trú.
- Cách xử lý nếu danh sách sai hoặc cam kết không được thực hiện; mức độ ràng buộc cụ thể hỏi công chứng viên hoặc luật sư.
Có người mua giữ lại một phần tiền tới khi bên bán hoàn tất phần cư trú. Cách này phổ biến trong mua bán nhà cũ, nhưng là thoả thuận dân sự giữa hai bên: mức giữ, thời hạn và điều kiện trả nên được công chứng viên hoặc luật sư xem trước, tránh điều khoản mơ hồ dẫn tới tranh chấp về tiền.
Mua nhà đang có người thuê ở
Một biến thể hay gặp: căn nhà bạn mua đang cho thuê, và người thuê sẽ còn ở thêm một thời gian theo hợp đồng cũ, hoặc bạn muốn giữ họ lại làm người thuê của mình. Chuyện hợp đồng thuê có tiếp tục khi nhà đổi chủ hay không là của pháp luật dân sự và nhà ở, cần đọc kỹ hợp đồng và hỏi người làm nghề. Về cư trú, câu hỏi đơn giản hơn.
Nếu người thuê chỉ đăng ký tạm trú, tạm trú của họ gắn với việc đang ở thật. Khi bạn thành chủ mới và vẫn cho họ ở, họ nên cập nhật thông tin tạm trú khi gia hạn, kèm ý kiến của chủ mới là bạn. Khi họ dọn đi, tạm trú cũ được xử lý theo quy định về tạm trú.
Nếu người thuê đã đăng ký thường trú tại căn nhà từ thời chủ cũ, bạn cần quyết định có đồng ý cho họ tiếp tục thuê và giữ đăng ký hay không. Đồng ý thì nên ghi thành văn bản, để không ai phải đoán. Không đồng ý thì khi việc thuê chấm dứt, bạn làm theo trình tự đề nghị xoá ở trên. Trường hợp nào cũng nên nói chuyện thẳng với người thuê sớm, vì họ là người chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất và thường sẵn lòng hợp tác khi được báo trước.
Câu hỏi thường gặp
Người cũ còn đăng ký thường trú thì mình có nhập hộ khẩu vào nhà mình được không?
Được. Bạn đăng ký theo diện chỗ ở thuộc sở hữu của mình, chỉ cần giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Việc người khác còn đăng ký tại địa chỉ đó không phải điều kiện để từ chối hồ sơ của bạn. Họ thường được ghi là một hộ khác.
Người mua có quyền đề nghị xoá thường trú của chủ cũ không?
Chủ sở hữu mới có quyền không đồng ý cho người cũ giữ đăng ký thường trú tại nhà mình. Luật Cư trú coi đó là một căn cứ để cơ quan đăng ký cư trú xem xét xoá. Bạn gửi đề nghị tới công an cấp xã nơi có nhà, kèm giấy tờ nhà đã sang tên.
Có tra được ai đang đăng ký thường trú ở căn nhà trước khi mua không?
Người mua không tự tra được thông tin cư trú của người khác vì đó là dữ liệu cá nhân. Cách làm là hỏi người bán, đề nghị họ cung cấp danh sách, ghi vào hợp đồng. Nếu người bán là chủ hộ, họ có thể tự mở VNeID cho bạn xem.
Người cũ bị xoá thường trú thì có bị mất căn cước hay quyền gì không?
Không mất thẻ căn cước hay số định danh cá nhân. Thông tin cư trú của họ được xử lý theo nơi ở hiện tại, họ có thể đăng ký tạm trú ở nơi đang sống. Những việc gắn với nơi thường trú sẽ bất tiện cho tới khi họ đăng ký thường trú ở nơi mới.
Đồng ý cho chủ cũ ở lại thêm vài tháng thì có cần làm giấy không?
Nên có văn bản ghi rõ thời gian ở lại và việc họ có tiếp tục giữ đăng ký thường trú hay không. Nếu bạn đồng ý cho giữ đăng ký trong thời gian đó, ghi rõ để tránh hiểu lầm; hỏi công an xã, phường có cần gửi văn bản này cho họ không.
Mua nhà đấu giá, chủ cũ không hợp tác chuyển hộ khẩu thì sao?
Về cư trú, bạn là chủ sở hữu mới nên vẫn có quyền không đồng ý cho người cũ giữ đăng ký và gửi đề nghị tới công an cấp xã. Việc bàn giao nhà trên thực tế trong đấu giá có quy trình riêng; phần đó hỏi tổ chức đấu giá hoặc luật sư.